為什麼多數人手上有閒錢時就想買房投資?
沒太特別的原因,只因為:
1.錢不知道要放哪
2.看著周遭親友靠著買賣房子賺著大把大把鈔票,自己也想跟進
3.目前房地產的稅制太過於套利
以下來作簡易的探討:
1.以成屋來說,租金收入只要能cover每年固定成本支出(房貸利息+管理費+房屋稅+地價稅),基本上就立於穩賺不賠的地步。其餘就是等待時間的發酵,房價漲幅達滿足點的時候出場。
那如果像是這一兩年市況特好,很多投資客直接暴力玩法,這個月過好戶房子就直接拿出來賣了,也不會去care房地合一稅45%,反正只要買方願意買單,高額稅賦由買方來吸收。
2.而預售屋的話,預售屋的槓桿操作又比成屋來得兇猛。
首先,預售屋每個月沒有房貸管理費等費用稀釋獲利。再來,預售屋付款緩慢,你有2~3年的時間可以等待社區房價的成長,並在適當的時機停利出場。更甚地,如果市況夠好,或案子夠熱門,你拿到的當下就確鑿獲利入袋了。馬上轉手馬上賺錢。
所以這也是為什麼現在很多新建案未開案就已先造成市場轟動,因為大家都看好買盤強勁、一定會有人承接,於是就用盡各種方法搶也要搶到一戶。
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局勢演變至今,我們清楚看見房子儼然已成為一種金融商品。也許從以前就是如此,但當滿街的人都想透過房子來增加資產時,這就是既定的事實、不論你認同與否。
幾年前,我帶一些自住買方看屋,買方說:"我才不要買投資客的房子,這樣等於我變成助漲房價的炒房幫兇了"。
買方其實說得很好,不買,炒房的風氣就不會那麼旺盛了。而如今賣方會越來越強勢,除了制度面上有明顯套利外,重點在於買氣續強,賣方有恃無恐,於是繼續合法地靠著買賣房子,賺著一桶金接著一桶金。
去年我就跟買方說了:"你若希望房價下跌,可以,你把市場上全面的買方拉在同一個群組,並大家講好一個月都不出門看屋、不打電話詢問、不出價,後續賣方就會自己降價了"。但你覺得有可能嗎...
大多數人大概早已看清了這點,所以選擇"打不贏就加入它"。既然大環境管控不了,至少明哲保身。
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過40萬的網紅異色檔案,也在其Youtube影片中提到,📽成為異色檔案會員,幫助我們成長,請點這→https://reurl.cc/vDQ1Do ▶影片發布日期:2020年8月8日 影片大綱🎥 這棟在高雄熱鬧市區的大樓 多年前發生意外後 變成了空無一人的房子 但是卻有居民聽到哭泣聲和走路聲... 🧢成為異色檔案會員,幫助我們成長→https://r...
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2021智慧城市展直擊:新北市警察靠AI頭盔過濾可疑車輛,臺北市與業者聯手測試智慧水表
新北市警察局利用AI智能頭盔,協助員警騎機車巡邏時,快速辨識路上的汽機車車牌,過濾路邊的可疑車輛;臺北市則和多家廠商合作,以實際的公有國宅作為業者智慧水表技術的試煉場域。
文/蘇文彬 | 2021-03-26發表
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聯合國預測,2050年全球將有2/3的人居住在城市,高密度的人口居住,意謂著城市在交通、安防、教育、民生等各方面需要高度的智慧化管理才行。本周舉行的2021智慧城市展,國內不少廠商、市政府參展,展出智慧城市的最新應用。
在智慧城市展中,不少業者展示無人機應用,從道路、橋樑等公共基礎設施的巡檢、企業廠區的空中巡檢,到智慧農業協助噴灑農藥等等。新北市警察局也展示最新的無人機應用,他們在去年成立國內第一支警用無人機隊,可應用在刑事、環境、交通及救災上,結合AI辨識人、車或特殊物件,用於犯罪偵防、環境監控、路況車流分析,以及災難救援上。
而在此次智慧城市展中,除了展示警用無人機,還有另一項最新應用,警察智能頭盔,去年新北市警局開始一項專案,名為警蜂計畫,警局花費200萬元採購40頂智能頭盔及後端系統,每頂頭盔前方均配置了一個鏡頭,當員警騎機車巡邏時,頭盔上的鏡頭同時紀錄街道畫面,並將影像傳到頭盔後方的小盒子。
警用智能頭盔前方的鏡頭,頭盔後方則有一個小盒子,負責辨識比對汽機車的車牌:
這個小盒子發揮邊緣運算的功能,內建電池及4G連網功能,可即時過濾比對鏡頭紀錄的影像,以AI辨識鏡頭紀錄的影像,過濾比對路上的汽車,以及路邊併排停放的機車車牌,員警不需要特別擺頭讓鏡頭對準特定的車輛,頭盔就能辨識過濾影像中的車牌,即使是路邊停放機車,只要紀錄到車牌影像,即便是較斜的角度也能辨識、比對車牌,當發現可疑車輛或贓車,頭盔會以語音提醒巡邏的員警,相較之下,目前警察騎車巡邏,需要手動輸入車牌,智能頭盔大幅提升員警的工作效率。
現場展示人員解釋,頭盔後方配置的小盒子採用Android系統,除了具備邊緣運算功能,比對過濾車牌之外,還能連接4G行動網路,將比對結果回傳至警局後檯,也能接收警局更新的可疑車輛清單。
目前新北市警局經過測試,警員騎乘警用機車巡邏時,可辨識路上的行車車牌及路邊停放的機車車牌,未來不排除擴大採購警用智能頭盔。
臺北市和多家業者合作試驗智慧水表
臺北市今年也在智慧城市展中,展示智慧城市最新應用,其中在水資源管理部分,北市自來水事業處(北水處)正推動智慧水表,以取代傳統水表,需要每個月或兩個月派人逐戶抄表,根據統計,每年委外人工抄表次數超過1千萬次,未來北水處希望推動智慧水表普及,結合自動讀表系統,自動回傳用水度數,同時降低對用戶的干擾。
為推動智慧水表普及,臺北市從2020年開始便要求新建案,必需採用智慧水表,去年已有6千多戶新建案用戶採用智慧水表。更大的目標是要讓現有約170萬只的傳統水表也能汰換,臺北市已規畫從2020年開始,規畫分12年投入48億元,要將170萬傳統水表汰換為智慧水表。
為了先瞭解國內智慧水表技術,同時提供國內業者場域測試,北水處和多家廠商合作進行實際場域的技術試煉,2019年到2020之間,媒合10組團隊共18家廠商投入智慧水表場域試煉,以北市公有國宅為試煉地點,提供11組共660只表位讓不同團隊進行試煉。
除了智慧水表測試,北水處也建置臺北智慧水網示範區,以高低起伏的丘陵地用水戶,建立智慧水網示範區,因地形因素,在通訊技術上富有挑戰性,試驗如何運用資通訊技術、數據分析,掌握示範區內的用水戶類型、設備使用、安裝、數據回傳等情形,透過數據分析訓練進水模型、漏水預測等應用。
北水處未來規畫再舉行營運測試,希望在不同的場域下找出最適合的管理及執行方式,評估商轉管理的可行性,滾動性調整作法。
在智慧城市展現場,北水處展示各種通訊讀表功能的智慧水表,通訊技術上包括RF、NB-IoT、4G、sigfox等,以及照相、脈衝等讀表技術。
民眾使用智慧水表,現在可透過北水處的智慧水管家,掌握每月用水情形,比較去年同一個月份的用水情形;北水處從後端發現用水異常增加,也能向用戶示警,讓用戶提早發現是否有管線漏水。
新一代公共自行車YouBike 2.0
去年初,臺北市在公館一帶開始試辦新一代的公共自行車YouBike 2.0,目前已在臺北、高雄、嘉義部分地區推廣,YouBike 2.0還只是小規模部署,車輛數量並不多,以臺北市為例,目前只有約600輛YouBike 2.0車輛,約102個站點。值得注意的是,由於YouBike 2.0車輛無法在YouBike 1.0站點還車,因此在2.0剛推出時曾因民眾租用YouBike2.0無法還車,需要到YouBike2.0站點才能還車,致使民眾被收取更多費用而引發不小的批評。
目前較普及的YouBike 1.0,由於車椿需要介接市電,設罝上較為不易,也需佔用較大的空間,而YouBike 2.0最大特色是採用了輕椿設計,不需介接市電,改採小型太陽能面板供電,椿體也更小,可望突破YouBike 1.0設站不易的限制。
另外,YouBike 2.0在車輛上採用車上機,在自行車龍頭的位置裝置車機,民眾租還車,可在車機上選擇使用悠遊卡感應,或是手機QR Code掃碼租借車輛。
車上機利用太陽能面板供電,除了提供租借的功能,車上機還有GPS、通訊功能,並可透過螢幕面板顯示操作文字。由於YouBike 2.0車上機已具備連網功能,因此具備車聯網的基礎,搭配GPS,未來將能蒐集數據、分析,作為城市交通施政的參考。
遠距視訊診療拉近病人和醫生的距離
在智慧城市展中同步展出的智慧醫療區,廣達近幾年積極切入智慧醫療市場,此次他們展示了旗下的雲端智慧醫療服務QOCA,在遠距醫療方面,廣達和臺大醫院雲林分院合作遠距視訊診療平臺,透過該平臺,病人在當地醫生協助之下,將數位五官鏡如眼底鏡、皮膚鏡的檢查影像,和遠處另一名專科醫生分享,該平臺還可整合病人的病歷,方便醫師會診。
這套系統被用於2019年啟動的安心雲林e院聯防體系,由於雲林縣為衛福部公告醫療資源不足的地區,加上國內遠距醫療相關法規鬆綁,臺大醫院雲林分院和成大醫院斗六分院、雲林基督教醫院等幾家醫院及長照機構建立聯防體系,在較為匱乏的醫療資源上建立聯防,降低民眾就醫的奔波之苦。
今年初中華電信也和廣達簽署備忘錄,兩家公司希望以雲林為第一站,向衛福部爭取偏鄉地區的5G遠距醫療經費補助,以推廣5G遠距醫療,未來結合5G將遠距醫療擴大至偏鄉衛生所。
資料來源:https://www.ithome.com.tw/news/143496?fbclid=IwAR2nZAiL3CRdZYRTSIY4h4LB3VlyDO9bR7Ekafcn5g0qlRHqNT2DFq8cVVA
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『什麼⁉️ 連這個也標配⁉️』第一次參觀建案讓我一直重複這句話!!
原來是蓋給自家人住的房子,難怪建材、配備都這麼威,根本是精品渡假飯店!!
廚具、電子鎖、頂級衛浴、淨流系統、智慧門禁系統...都是標配,還有前後大陽台。更可享受 SPA 水療池、健身房、空中花園...
而且啊~這房子不只配備超威,位置、機能也一極棒!! 鄰近雙捷運、超大公園,走路就能吃飯、逛街、買菜、休閒、運動、逛夜市~太讓人心動了!!
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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好?
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【好市多促進中壢房市分析】
答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處,再進駐,那就來不及了,東西也無法薄利多銷。例如:內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此,那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點,買什麼划算?】
答:......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
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剛滑591,發現楊梅新建案(寶佳)開價默默站上35了…
近期楊梅漲幅爆發力真的不容小覷…
北台灣國一沿線凹陷區、且區內有四座火車站
雖生活機能普通但還算便利
龍科台積電就業機會(現有高階封裝以及未來N1晶圓廠)等等…..
想當初五年前入手新建案也才14.x/P
現在要再入手是好時機嗎 ?
會不會直直上去不回頭了…還是會套一輩子XD
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